房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目如何抵扣地價款？兩種情況下，對選擇簡易計稅的小規(guī)模納稅人和一般納稅人，不得抵扣土地價款；對于一般納稅人來說，地價是可以抵扣的。

1.房產(chǎn)可以選擇簡易計稅的情況有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇對自行開發(fā)的舊房地產(chǎn)項目租賃和銷售適用簡易計稅，按照5的稅率計算應(yīng)納稅額。

舊房地產(chǎn)項目是指《建筑工程施工許可證》注明合同開工日期在4月30日之前的房地產(chǎn)項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購買未完工的舊房地產(chǎn)項目并繼續(xù)開發(fā)，然后以個人名義設(shè)立項目銷售房地產(chǎn)，屬于舊房地產(chǎn)項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人通過填海取得土地并進行開發(fā)，在《建筑工程施工許可證》填海或建設(shè)工程合同開工日期在4月30日之前的房地產(chǎn)項目，屬于老房地產(chǎn)項目。

(總局公告2019年第31號，公告2020年第2號)

第二，一般稅收下的地價如何抵扣

因為我國的土地所有權(quán)屬于國家，而國家不是增值稅納稅人，所以土地一直沒有作為進項抵扣處理，國有土地轉(zhuǎn)讓按現(xiàn)行增值稅規(guī)則不能作為進項抵扣處理。因此，政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，土地轉(zhuǎn)讓時扣除向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。對于采用簡易計稅的納稅人，在按照5的稅率計稅時已經(jīng)考慮了避免重復(fù)征稅的因素，因此不能扣除購買土地的價款。

一般應(yīng)稅銷售額計算公式：

銷售額=(總價及價外費用-當期允許抵扣的地價)(1 9)

本期允許扣除的地價按以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=(當期待售房地產(chǎn)項目建筑面積待售房地產(chǎn)項目建筑面積)已支付的土地價款。

(1)本期銷售的房地產(chǎn)項目建筑面積，是指本期申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。指地上建筑面積，不包括地下停車位建筑面積。

(2)房地產(chǎn)項目的實用建筑面積是指房地產(chǎn)項目的總實用建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨計價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。指地上建筑面積，不包括地下停車位建筑面積。

(3)支付的土地價款包括：

1 .指政府直接支付的土地價款，土地管理部門或政府委托的單位收取的土地價款。

2 .土地受讓方向政府部門支付的征地拆遷補償費、土地前期開發(fā)費和土地出讓收入。

3.取得土地時支付給其他單位或個人的補償費，也允許在計算銷售額時扣除。

(四)支付的土地價款不包括市政配套費和其他政府收費、契稅、土地配套費等費用。

(5)扣除憑證

1.計算銷售額時從總價和價外費用中扣除土地價款時，應(yīng)取得省級以上(含省級)財政部門制作的財政票據(jù)。

2.在扣除拆遷補償費時，應(yīng)當提供能夠證明拆遷補償費真實性的材料，如拆遷協(xié)議、拆遷當事人的付款和取得拆遷補償費的憑證等。

(6)其他

1.一般納稅人應(yīng)當建立臺賬，登記扣除的地價，扣除的地價不得超過納稅人實際支付的地價。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括由多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)向政府部門支付土地價款后，成立項目公司開發(fā)出讓土地。同時滿足以下條件的，項目公司可以抵扣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門繳納的土地價款

(2)在政府部門出讓土地用途、規(guī)劃不變的情況下，簽訂變更協(xié)議或補充合同時，土地總價款不變；

(3)項目公司的全部股權(quán)由出讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓未完工房地產(chǎn)項目，采用一般計稅方法，如何抵扣土地價款？

可以在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時扣除。由于該地價對應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品/成本已全部結(jié)轉(zhuǎn)出售，因此應(yīng)一次性扣除該地價。參考2018年第二季度政策解讀現(xiàn)場記錄(2018年4月27日上午8:30)

[羅天舒]謝謝你。下面這位網(wǎng)友的問題還是關(guān)于增值稅政策的。他問：我們是房地產(chǎn)企業(yè)，近期要轉(zhuǎn)讓一個未完工的在建項目。本項目適用增值稅一般計稅方法。轉(zhuǎn)讓在建項目時，是否允許扣除相應(yīng)的地價？怎么扣？

繼續(xù)請林導(dǎo)演回答。

[林馮]謝謝你的邀請。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次性轉(zhuǎn)讓未完工的在建工程，對該工程適用一般計稅方法的，從取得的總價和價外費用中扣除一次性向政府部門繳納的土地價款余額，計算繳納增值稅。

依據(jù)：第1條第(3)項第10、11項，第20號公告第18號公告第4、6、7、7、8條，第86號公告第1、5條。

第三，會計分錄

(1)預(yù)付稅款

1.收到預(yù)付款時：

借方：銀行存款

貸項：預(yù)收賬款

2.預(yù)付稅款時：

(1)一般稅收

借：應(yīng)交稅費-預(yù)付增值稅

貸款：銀行存款

(2)簡單計稅

借：應(yīng)交稅費-簡單計稅

貸款：銀行存款

(2)外包給其他單位施工時。

借：開發(fā)成本-住房開發(fā)

貸款：銀行存款等。

完成開發(fā)產(chǎn)品

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸款：開發(fā)成本

(4)納稅義務(wù)發(fā)生的時間。

收錢

借：銀行賬戶/應(yīng)收賬款

預(yù)付款

貸款：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(銷項稅)

應(yīng)付稅款-簡單課稅

2.差額納稅

一般扣除當期銷售的房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款。

借方：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵扣)

貸款：主營業(yè)務(wù)成本

3.結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

借方：主營業(yè)務(wù)成本

貸款：開發(fā)產(chǎn)品

4.轉(zhuǎn)出未繳納的增值稅

借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出增值稅)

貸款：應(yīng)交稅費-未付增值稅

5.預(yù)繳稅金從未付增值稅中扣除

借：應(yīng)交稅費-未付增值稅

貸款：應(yīng)交稅費-預(yù)付增值稅

6.申報后付款

借：應(yīng)交稅費-未付增值稅

貸款：銀行存款

第四，案情

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得2萬平方米土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地價款https://www.zhucesz.com/億元，取得省財政廳監(jiān)制的財政票據(jù)。上述土地分兩期開發(fā)。一、二期用地面積10000平方米，二期建筑面積40000平方米。其中，二期項目已辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，銷售建筑面積3萬平方米，金額https://www.zhucesz.com/億元。企業(yè)采用一般計稅方法計算當期允許扣除的土地價款和銷項稅額。

1.計算開發(fā)項目劃撥的土地價格。

(10000/20000)45000=https://www.zhucesz.com/億元

2.計算當期允許扣除的地價。

當期允許抵扣的地價=(當期待售房地產(chǎn)項目建筑面積待售房地產(chǎn)項目建筑面積)開發(fā)項目分攤的地價。

(3萬/4萬)https://www.zhucesz.com/萬=16875萬元

3、計算銷項稅

銷項稅額=(46600-16875)/(19)9=https://www.zhucesz.com/千元。