祥順財稅俱樂部

在實踐中，經(jīng)常會有公司出租自己辦公樓的一部分。那么，租賃期間產(chǎn)生的水電費如何向承租人收取呢？

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在實踐中，往往有兩種處理方式，一種是按照水電轉(zhuǎn)賣處理，一種是按照分攤處理。處理方式不同，稅務(wù)處理和稅負也不同，需要企業(yè)根據(jù)實際情況做出選擇。

一個

案例：自有辦公樓部分出租。

B公司和A公司都是增值稅一般納稅人。B公司作為單一承租人，向A公司租賃房屋作為辦公樓。甲方負責(zé)房屋、配套設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護和管理。甲公司采用公用水電表與乙公司分攤租賃合同期內(nèi)發(fā)生的水電費用.

2019年8月，A公司取得自來水公司按3的稅率開具的增值稅專用發(fā)票，價稅合計10300元。其中自用水費含稅6180元，承租人使用水費含稅4120元。取得電力公司按13的稅率開具的增值稅專用發(fā)票，價稅合計22600元。其中自用電費含稅價格為13560元，承租人電費含稅價格為9040元。那么，甲公司應(yīng)該如何向乙公司收取2019年8月份發(fā)生的水電費？

方案一：按水電轉(zhuǎn)賣處置。

根據(jù)規(guī)定，增值稅納稅人超經(jīng)營范圍銷售水電氣收費的，可以自行或代開專用票。A公司根據(jù)水電轉(zhuǎn)售情況，向B公司收取相應(yīng)的水電費用，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。B公司以此作為稅前扣除憑證，進行相應(yīng)處理。其中，向B公司收取的水費4120元，A公司應(yīng)按規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票。同時，根據(jù)《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》規(guī)定》(20號54號公告)，甲公司為乙公司提供物業(yè)管理服務(wù)，扣除其支付的自來水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法按照3的稅率計算繳納增值稅。

此時，甲公司應(yīng)進行如下會計處理：

倒賣水時，根據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票，按自用部分抵扣進項稅額。

借記：管理費用及其他成本費用科目6000。

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅)300

其他業(yè)務(wù)費用4120

貸款：銀行存款10300。

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出進項稅)120

向B公司收取水費，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

借方：銀行存款4120

貸：其他業(yè)務(wù)收入4000。

應(yīng)交稅費——簡單稅費120

根據(jù)扣除其繳納的自來水費后的余額差額，進行相應(yīng)的賬務(wù)處理。

借：應(yīng)交稅費——簡單稅費120

貸：其他業(yè)務(wù)費用120

轉(zhuǎn)售電力時，以取得的增值稅專用發(fā)票作為抵扣憑證，對自用部分按規(guī)定在當(dāng)月抵扣進項稅額。

借記：管理費用及其他成本費用科目12000。

其他業(yè)務(wù)費用800

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅)2600

貸款：銀行存款22600。

向B公司收取電費，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

借方：銀行存款9040

貸款：其他業(yè)務(wù)收入8000元

應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)1040

B公司取得水電費增值稅專用發(fā)票，作為成本進行財務(wù)和稅務(wù)處理。

繳納水費并取得A公司開具的增值稅專用發(fā)票時，按規(guī)定抵扣進項稅額。

借記：管理費用及其他成本費用科目4000。

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅)120

貸款：銀行存款4120

繳納電費并取得電費專用發(fā)票時，應(yīng)按規(guī)定抵扣進項稅額。

借方：管理費用及其他成本費用科目8000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅)1040

貸款：銀行存款9040

方案二：采取分配方式處理。

根據(jù)《關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》(2018年第28號公告)的規(guī)定，出租人采取分攤方式的，承租人應(yīng)當(dāng)以出租人出具的其他對外憑證作為稅前扣除憑證。其中，其他外部憑證包括但不限于出租人取得的繳納水電費的發(fā)票復(fù)印件、出租人出具的水電費單獨或確認票據(jù)、出租人繳納水電費的憑證、租金協(xié)議等。

甲公司通過分攤的方式收取水電費，乙公司使用甲公司出具的其他對外憑證作為稅前扣除憑證。此時，A公司按照收付實現(xiàn)制進行賬務(wù)處理。

代收代繳水費時，A公司自用部分依據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額。

借記：管理費用及其他成本費用科目6000。

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅)300

其他應(yīng)收款4120

貸款：銀行存款10300。

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出進項稅)120

向B公司收取水費，并提供其他對外憑證。

借方：銀行存款4120

貸：其他應(yīng)收款4120

代收代繳電費時，A公司自用部分依據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額。

借記：管理費用及其他成本科目12000。

其他應(yīng)收款9040

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅)2600

貸款：銀行存款22600。

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出進項稅)1040

向B公司收取水費，并提供其他對外憑證。

借方：銀行存款9040

貸：其他應(yīng)收款9040

B公司使用A公司開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證進行財務(wù)和稅務(wù)處理。其中水費4120元、電費9040元可在企業(yè)所得稅前扣除。此時，乙公司的會計處理如下：

水費支出的其他外部憑證不能抵扣進項稅額。

借：管理費用等成本科目4120

貸款：銀行存款4120

電力支出的其他外部憑證不能抵扣進項稅額。

借方：管理費用等成本科目9040

貸款：銀行存款9040

2

對比：哪個方案性價比更高？

第一種方案，如果承租人和出租人均為增值稅一般納稅人，那么對于承租人來說，按規(guī)定取得的增值稅專用發(fā)票不僅可以作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，還可以用于按規(guī)定抵扣進項增值稅。承租人屬于《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》政部海關(guān)總署公告第39號，以下簡稱39號公告)第七條規(guī)定的生產(chǎn)生活服務(wù)業(yè)一般納稅人的，也可享受增值稅加減政策。

對于出租方來說，其向承租方收取水費時，必須開具增值稅專用發(fā)票，并按規(guī)定繳納增值稅。因取得自來水公司開具的增值稅發(fā)票，扣除自來水公司支付的自來水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法按3的稅率計算繳納增值稅。這種情況下，其收取的電費收入需要按照規(guī)定計算繳納增值稅。因已取得電力公司開具的增值稅專用發(fā)票，可按規(guī)定抵扣相應(yīng)的進項稅額，其增值稅稅負并未增加。而且，如果出租人是39號公告第七條規(guī)定的生產(chǎn)生活服務(wù)業(yè)一般納稅人，電費對應(yīng)的進項稅額也可以享受增值稅加計扣除政策。

方案二，對于承租方，按規(guī)定取得的其他外部憑證只能作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，不能用于計算抵扣增值稅進項稅額；對于出租方來說，向承租方提供其他外部憑證只是作為代收代繳水電費處理，不涉及增值稅的相關(guān)處理。實際操作中，分割單作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證時，各地稅務(wù)機關(guān)可能會有不同的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，值得企業(yè)注意。

在實踐中，企業(yè)應(yīng)綜合考慮增值稅納稅人的類型、進項稅額能否抵扣等因素，選擇最適合企業(yè)的方案